EL MODELO COOPERATIVO COMO SOLUCIÓN DE VIVIENDA SOCIAL PARA LA TERCERA EDAD

Reunión organizada por Fundación Cohousing Chile y que se realizó el día miércoles 8 de enero de 2020 en sala de reuniones del decanato de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Chile.

Diputado Gonzalo Winter y Juan Carlos Sáez de Fundación Cohousing
La ex Ministra de vivienda y urbanismo Paulina Saball, el Presidente de la comisión de vivienda, desarrollo urbano y bienes nacionales Gonzalo Winter, el arquitecto y profesor titular de la facultad de arquitectura, diseño y urbanismo de la Universidad de la República (Uruguay) Raúl Vallés y el director de Fundación Cohousing Juan Carlos Sáez.

El objetivo de este evento fue actualizar el estado de desarrollo del cooperativismo en vivienda en Chile en comparación con la experiencia internacional y particularmente uruguaya. El contexto que nos convoca es el diseño de una política pública que contribuya a mejorar la calidad de vida de los adultos mayores de nuestro país promoviendo, además, la vida en comunidad, y evaluar su complementariedad con otros modelos como el Senior Cohousing (o Vivienda Colaborativa) para abordar los desafíos que nos presenta la Tercera Edad Activa.

Moderó: Juan Carlos Sáez, director Fundación Cohousing Chile

Participaron en este Conversatorio:

1. Raúl Vallés, Arquitecto y Profesor Titular de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la Universidad de la República, Uruguay.

1-. Rasgos característicos del Cooperativismo de Vivienda en Uruguay

El cooperativismo de vivienda es conceptualizado mucho más como un sistema y no como un modelo. El sistema permite una mirada más global en diversas dimensiones de la vida social y tiene más flexibilidad que si fuera concebido como un modelo ya determinado.

              Es concebido como un subsistema de un sistema más amplio. Es el subsistema de producción social del hábitat de alta complejidad.

              Se trata de la gestión colectiva del habitar.

Tipos de Cooperativas (Ley 13728 De 1968 )

Cooperativas por modalidad:

Ayuda Mutua: Todos trabajan en el todo: obra, gestión, fomento, mantenimiento. En resumen: se gestiona y se produce; y se aporta en trabajo de forma directa: trabajo en común.

Ahorro Previo: es un sistema de ahorro previo, también en común; este ahorro previo llega al 15% del valor del proyecto. Luego el Estado juega un rol redistributivo según una fórmula como la que se expresa en el cuadro siguiente:

Imágen Rol del estado

Son los roles principales del Estado y que llegan hasta el 85% del valor del proyecto.

  • Financiamiento
  • Subsidio
  • El acceso al suelo y a la ciudad: subsidio a la localización. Existe una cartera de inmuebles para vivienda de interés social, con un énfasis en la inclusión.

Se proporciona un sistema de asistencia técnica, a través de los Institutos de asistencia técnica. Son ONG´s reguladas por el estado. Son seleccionados y contratados por las propias cooperativas. Por supuesto, el vínculo y procesos son complejos entre técnicos y cooperativistas.  Se requiere mucha aptitud y actitud. Es un trabajo profesional específico.

Cooperativas por tenencia:

Propiedad colectiva o de usuarios: La propiedad del suelo y todo el conjunto habitacional es colectiva. Los socios de la Cooperativa son usuarios permanentes de una unidad de vivienda. Esa parte del todo se puede heredar, se puede vender. Es la cooperativa quien elige al nuevo socio.

El concepto de autogestión: la participación es una condición del proyecto cooperativo. Implica tomar todas las decisiones en común:

  • agruparse
  • definir tipo de cooperativa
  • elegir a sus asesores
  • gestionar el préstamo
  • participar y aprobar el Proyecto
  • contratar personal
  • gestionar la obra
  • gestionar el habitar colectivo

Sin autogestión el sistema cooperativo no puede existir en el caso uruguayo.

2-. La dimensión urbano-habitacional del Sistema Cooperativo.

El sistema cooperativo interactúa con la ciudad de diversas maneras. En un primer momento funcionó como un laboratorio de tipo morfológico, con respuestas heterogéneas al espacio habitable doméstico. Se transita de la vivienda mínima a la vivienda adecuada.

En otros momentos se transita hacia la cooperativa y rehabilitación urbana en áreas centrales, para dar acceso a la ciudad como modo de densificar y lograr mayor inclusión.

3-. Cooperativas de Vivienda en Uruguay. Marco institucional y normativo

En Uruguay la vivienda alcanza rango constitucional y la ley busca garantizar el acceso a la misma:

Artículo 45, Constitución de la República:

“Todo habitante de la República tiene derecho a gozar de vivienda decorosa. La ley propenderá a asegurar la vivienda higiénica y económica, facilitando su adquisición y estimulando la inversión de capitales privados para ese fin”.

“Artículo 1º Ley Nacional de Vivienda del 17 de dic. De 1968:

“Toda familia, cualesquiera sean sus recursos económicos, debe poder acceder a una vivienda adecuada que cumpla el nivel mínimo habitacional definido en esta ley. Es función del Estado crear las condiciones que permitan el cumplimiento efectivo de ese derecho”.

4-. Cooperativas de Vivienda en Uruguay. Marco institucional y normativo

Ley 18407 de 2008:

Declaración de interés y autonomía.- Declarase a las cooperativas de interés general e instrumentos eficaces para contribuir al desarrollo económico y social, al fortalecimiento de la democracia y a una más justa distribución de la riqueza.

El Estado garantizará y promoverá la constitución, el libre desarrollo, el fortalecimiento y la autonomía de las cooperativas, en todas sus expresiones económicas y sociales.

Marco normativo:

  • Ley 13728 de 1968 CAP X. De las Cooperativas de Vivienda (modalidades de cooperativas, Asistencia Técnica).
  • Ley 18407 de 2008 Cooperativas de Viviendas CAP V Art. 117 Cartera de Inmuebles para Vivienda de Interés Social (2008)
  • Reglamento de adjudicación de Inmuebles a Cooperativas de Vivienda (2014)
  • Ley 19588 de 2017 Sistema de Subsidios tipos, modalidades y formas de aplicación.
  • Modificación de los ART 119 y 141 de la Ley 18407: violencia intrafamiliar y cotitularidad.

Marco Institucional

A nivel del estado

  • Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente (MVOTMA)
  • Agencia Nacional de Vivienda (ANV)
  • Los gobiernos departamentales
  • Instituto nacional de Cooperativismo (INACOOP)

A nivel de la sociedad

  • Federación de Cooperativas de Ayuda Mutua (FUCVAM)
  • Federación de Cooperativas de Ahorro Previo (FECOVI)
  • Federación de Cooperativas de Viviendas Sindicales (FECOVISI)

4-. Situación del cooperativismo a nivel internacional. Algunas señales y la influencia del sistema uruguayo

Las tendencias más recientes en el mundo cooperativo se pueden caracterizar como grupos de cooperativas desde el activismo social. Son organizaciones de activistas sociales comprometidos con un cambio de paradigma de convivencia.

Promueven el bajo impacto, las tecnologías amigables con el ambiente y el desarrollo comunitario. Casi sin apoyo estatal directo y con mucha autonomía.

Se establecen como organizaciones de segundo grado con apoyo financiero de la banca ética. Se caracterizan por la autogestión, la propiedad colectiva y/o el alquiler indefinido.

Un ejemplo de esto es en el Reino Unido, Caminos radicales[1]. Que se define como “una red de cooperativas de vivienda y trabajo, trabajando por el cambio social radical”. Fundada en 1999 por grupos activistas radicales, hoy está integrada por 27 cooperativas de vivienda, 5 cooperativas de trabajo y 2 centros sociales. Se basa en el habitar colaborativo, en el trabajo comunitario y en acciones a favor del medio ambiente.

[1] Radical Routes –Rutas. Radicales- UK ( Leeds , inicio década del 80) http://www.radicalroutes.org.uk/list-of-members/housing-coops/cornerstone.html y http://cornerstonehousing.org.uk/blog/

Un segundo ejemplo es Mietshauser Syndikat -1992. Sindicato de Inquilinos. Surje en los años 80 en Alemania, y es un movimiento de okupas.

Otro: Grethersche Fabrik, Friburgo. Rehabilitación urbana por ayuda mutua. https://www.syndikat.org/es/ . A partir de la sesión de uso de una vieja fábrica por parte del Municipio consiguen replicar el modelo. El régimen de propiedad colectiva es en alquiler constante con capitalización de la organización. Combinan el crédito de varias entidades bancarias, con la financiación pública (avales y la banca ética).

Tienen lemas interesantes como:

  • “mejor okupar para rehabilitar que poseer para destrozar”
  • “…mejor 1000 amigos a la espalda que un banco al cuello…”

Y los ejemplos siguen como:

LILAC. (2006/2007)Leeds UK.

Low Impact, Living Affordable Community. (bajo impacto sobre la tierra, ser económicamente asequibles y desarrollarse comunitariamente). Socios con empleo fijo o estable, clase media o media alta).

Cohousing, Viviendas colaborativas

Se ha generado un sistema asequible para distintos niveles de ingreso (medios en este caso) mediante compensaciones de los montos de las cuotas. La cooperativa es la propietaria del inmueble y es quien tiene la deuda hipotecaria.

Es condición participar en actividades de tipo comunitario y compartir los bienes comunes de la cooperativa como las cocinas, lavarropas o los coches con lo cual promueven un bajo consumo energético.

En Suiza hay cooperativas sin fines de lucro:

Cohousing sin fines de lucro

Y existe una cierta influencia del cooperativismo uruguayo en España:

Cohousing colaborativo

5-.Algunas reflexiones finales.

En primer lugar, quiero citar al Ingeniero Benjamín Nahoum, de importancia fundamental en el desarrollo de la vivienda social en Uruguay[2], quien se pregunta si estos modelos de cooperativismo son contraculturales:

[2] Ingeniero Civil, Facultad de Ingeniería Universidad de la República, 1972, Uruguay.

  • La herejía de buscar la solución de los problemas del hábitat y la vivienda, en este mundo actual de consumismo, individualismo y economías de mercado, mediante la solidaridad, la autogestión, la propiedad colectiva, el involucramiento del Estado, ¿constituyen un modelo “contracultura”?
  • ¿No será más bien retomar las tradiciones más antiguas, aquellas que se recogen en la minka, el mutirão, el trabajo de las tierras ejidales, aquellas que han producido el 90% de nuestras ciudades por autoconstrucción?
  • ¿No será hora de retomar esas experiencias, de potenciarlas con organización, asesoramiento, recursos, financiamiento, de que la gente sea la protagonista?

Concluimos que sus rasgos más sobresalientes son un aporte a la sociedad:

  • Priorizan el valor de uso por encima del valor mercantil o de cambio
  • Promueven la organización colectiva la integración y el desarrollo comunitario, frente al individualismo y la fragmentación social
  • Se destacan por priorizar los procesos de producción social del hábitat frente a las promociones inmobiliarias y urbano-habitacionales del mercado
  • Son proyectos de vida que en general comienzan tempranamente y no son “soluciones” a los déficits de habitabilidad que descubrimos que el sistema no provee
  • Se obtienen productos de alta calidad en espacio habitable y localización urbana, frente a la oferta disponible en el mercado en forma individual para su situación socio económica.

5-. Situación actual. Alcances, amenazas y desafíos

  • Sostener el nivel de compromiso de la política pública con el sistema
  • Promover variantes más flexibles:
    • Cooperativas mixtas (AM y AP), variantes y flexibilidad en el diseño del espacio habitable y cooperativas dispersas.
    • Mayores niveles de integración intergeneracional.
    • Federaciones: Ser instituciones de promoción de segundo grado
    • Avanzar en las formas de tenencia incorporando el alquiler en asociación con la propiedad colectiva.
    • El rol de la Universidad en la formación en Asesoramiento Técnico (AT)

Comentario del moderador: Surge de esta exposición que son dos las grandes diferencias entre el modelo uruguayo y el modelo chileno. Por una parte el modelo uruguayo es realmente de participación social y popular desde la gestión del proyecto, la construcción y la propiedad colectiva, con un fuerte apoyo del estado en la selección y adquisición de terrenos. Y por la otra, es que el modelo chileno, es cooperativismo por el lado del financiamiento de los proyectos aunque estos sean individuales. El modelo chileno carece de los rasgos valiosos en participación, mientras el modelo uruguayo enfrenta fuertes limitaciones financieras que hacen que estas soluciones estén más bien circunscritas a un número limitado de familias.

INTERVENCIONES DE LOS PANELISTAS

2. Carlos Araya,  jefe departamento atención a grupos vulnerables de la división de Política Habitacional del MINVU

  • Antecedentes que conducen a la incorporación de cooperativas cerradas en el Fondo Solidario de Elección de Vivienda
    • Incorporación autogestión
    • Modelos Uruguayo, Danés y Catalán
    • Transformación a cooperativismo cerrado
  • Modelo de cooperativismo en vivienda social ensayado en llamado piloto de 2017
    • Glosa de cooperativas 2017
    • Exploración de la vivienda colectiva (y del subsidio colectivo)
    • Experiencias de Valparaíso y Pedro Aguirre Cerda
  • Proyecciones del modelo y desafíos inmediatos
    • Confirmación y continuidad del modelo
    • Oportunidades de acceso a la vivienda bien ubicada y con participación
    • Conservación de la vivienda de interés social
    • inclusión de crédito, otros usos, y cooperativismo de producción
    • Nuevo llamado

El expositor señala que el Cooperativismo cerrado[3] en Chile, está inserto en el programa Fondo Solidario de Vivienda desde el año 2001. En el año 2012, se incorpora la autogestión para los comités de vivienda en la medida en que éstos elaboren los proyectos para presentarlos al Fondo. Se define asimismo que los comités pueden prescindir del intermediario. En 2014, se  repone el trabajo de los comités sin intermediarios y a través de la cooperativa cerrada -dado su marco regulatorio más robusto- y se resuelve buscar su implementación a través de dos experiencias pilotos (Pedro Aguirre Cerda y Valparaíso). 

[3] Cooperativismo de vínculo cerrado

El año 2017 se incorpora una norma que permite que la preinversión requerida para el proyecto de vivienda, pueda ser obtenida por las cooperativas como un anticipo del mismo Fondo y además se incorpora una glosa presupuestaria en la Ley de Presupuesto del año 2017 para que la vivienda pueda ser colectiva y asignadas en uso y goce de acuerdo a la ley de cooperativas chilena por al menos 5 años. 

La ley chilena establece este régimen mientras existan compromisos con los acreedores. Una vez liquidados estos compromisos, cualquier socio puede reclamar su dominio individual y la cooperativa está obligada a cederlo.

El potencial del modelo cooperativo se expresa en el compromiso que deben asumir las familias integrantes de convencer a las distintas autoridades sobre las fortalezas de su organización y la capacidad de gestión que tenga para materializar su proyecto.

  1. Carlos Rubio, abogado, ex director del departamento de Cooperativas del Ministerio de Economía, (Chile)
  •   Pilares fundamentales del cooperativismo en Chile: instituciones y leyes
  •   El modelo de uso y goce en el cooperativismo de vivienda
  •   Análisis crítico de la experiencia cooperativa en   Chile: logros, fracasos y desafíos
  •   Visión sobre modificaciones institucionales y leyes para un mejor fomento del modelo cooperativo de vivienda en Chile

El pilar fundamental del cooperativismo es el marco doctrinario del que goza y ha gozado por más de un siglo, mismo que se ha ido adaptando a nuevas exigencias.  Por ejemplo, es muy distinta la ley de copropiedad inmobiliaria aprobada en Chile hace 10 años, que el contenido y las motivaciones que podría tener una Ley de condominios cooperativos que pueden formar parte de las soluciones que la Fundación Cohousing Chile, busca para atender las necesidades de un grupo creciente de ciudadanos en nuestro país.

En el año 1960 y asociado al reglamento de la Reforma Agraria, el DFL RA20 concedía derechos de uso y goce de la vivienda. La propiedad permanecía en la cooperativa hasta el pago total del crédito concedido (propiedad cooperativa y financiamiento colectivo).  Se crearon más de 10.000 cooperativas de vivienda, con financiamiento del Estado y de las asociaciones de ahorro y préstamo (AID[4], Agency for International Development). La crisis económica y la polarización de la sociedad chilena aceleraron el desplome de este sistema de vivienda cooperativo de modo que a partir de 1974, se puso término a estos programas.

[4] AID (Agency for International Development). La construcción de cooperativas, que fueron significativas hasta 1965 y siguieron creciendo gracias a préstamos internacionales del BID y de la AID a partir de 1968 y hasta 1973.

En 2004 se realiza una reforma a la Ley de Cooperativas. Se desarrolla planteamiento distinto al uso y goce.  En la ley actual se establece que con el acuerdo del acreedor hipotecario y cumplidas las exigencias de urbanización, cualquier socio puede pedir la adjudicación individual de su vivienda.  En ese caso, la obligación de la cooperativa es asignarla en forma individual por lo cual se rompe este criterio comunitario que se había establecido históricamente.

Antes del año 1975 las cooperativas eran cerradas. La falta de conocimientos existente y la ausencia de especialistas, llevó al país al establecimiento de un nuevo modelo de cooperativas abiertas de las cuales todavía existen dos.  Estas cooperativas pueden tener múltiples y sucesivos programas habitacionales, y un número ilimitado de socios. Por lo tanto, tienen una estructura técnica y administrativa que permite aprovechar la experiencia pasada e incorporar conocimiento y tecnologías que en los grupos cerrados prácticamente no existía.  La legislación sí contempló la existencia de organismos técnicos de asesoría pero eran insuficientes y generalmente no contaban con financiamiento para desarrollar su trabajo.  Precisamente, a partir de un organismo técnico de asesoría a cooperativas de vivienda surge la primera cooperativa abierta de vivienda que fue Habitacoop. Surge así el DL del año 1975.

Una primera conclusión: los programas de uso y goce de propiedad cooperativa en Chile, venían sujetos al sistema de financiamiento. Es decir, si un interesado quería apoyo crediticio para construir su vivienda, este provenía del AID con su correspondiente sistema de otorgamiento: un crédito colectivo. En esta modalidad no hay propiedad individual, cada persona paga su cuota, pero si no había crédito hipotecario, los socios construyen con sus propios recursos. Terminada la urbanización siempre aspiran a obtener su propiedad individual.

Esta es una enseñanza muy actual cuando se busca impulsar programas de propiedad cooperativa. Se tiene que considerar junto a un financiamiento compatible con sus propósitos, es decir, que sea coherente con la permanencia de una propiedad cooperativa.

Es difícil que personas que están en una etapa de la vida con ingresos decrecientes, como es el caso de los adultos mayores, puedan ser atractivos para un financiamiento de origen bancario. No así para personas que estén en actividad económica.  Hay cooperativas de locatarios comerciales de propiedades colectivas a quienes los bancos le han concedido créditos colectivos después del año 1990. 

El programa de Cohousing de propiedad individual con algunas áreas de propiedad colectiva será difícil de llevar adelante si no se resuelve el tema del financiamiento.

Finalmente, desde el punto de vista legislativo se pueden constituir condominios cooperativos con la actual ley de cooperativas, y con la ley de condominios inmobiliarios, en forma conjunta.  Se puede hacer. Sin embargo, no tienen el marco doctrinario necesario para consolidar esos proyectos. Se debe fomentar una Ley que reconozca un sistema de condominios para este grupo etario, porque también eso permitiría mejorar los sistemas de financiamiento.

La existencia de una nueva institucionalidad mediante ley permitiría la participación tanto de organismos públicos como privados.  También, como opción a lo anterior, se puede agregar un capítulo especial dentro de la actual Ley de Cooperativas.  En resumen, si una ley reconoce a la organización, pienso que se podrían emitir valores de oferta pública a 50 años, con aval del Estado o con participación del Estado, posibilitando llevar adelante proyectos de Cohousing.

  1. H. Diputado Gonzalo Winter, Presidente de la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados, República de Chile

Me voy a referir al estado del debate y de la situación general del habitar en relación a las políticas de vivienda en Chile actualmente.  No voy a plantear una hipótesis sino una descripción del debate.

Nuestro sistema, con menciones honrosas como las descritas en esta mesa, y que corresponde principalmente al sistema que existía anteriormente; el sistema que se pretende instalar con el DS 49, el citado como Fondo Solidario y luego el modificado en la primera administración Piñera, es un sistema en la práctica, de subsidio a la demanda, sin que necesariamente esté diseñado para que funcione así. 

Tiene un piso de funcionamiento, que ha mejorado a la luz de las políticas públicas en vivienda del último año y sus resultados. Hay un mejoramiento, pero no ha sido suficiente para enfrentar las situaciones de las cuales debería hacerse cargo.

Yo abordo este debate desde la política, en el despliegue de mi trabajo territorial donde la principal demanda que me llega, por lejos, es la de comités de allegados, con la frase: “no tengo casa”.

Hoy día estamos sufriendo un crecimiento del hacinamiento; también hay un alza en el porcentaje del ingreso familiar que debe destinarse mensualmente a vivienda, ya sea en arriendo o dividendo; hay un incremento en la cantidad de gente que vive en campamento y en la cantidad de gente que vive de allegado.

Hay una serie de razones por las cuales hemos llegado a estos 4 indicadores en alza: hacinamiento, gasto mensual en vivienda, campamentos y allegados.

Casi todos los actores involucrados en esta discusión, compartimos este listado de razones. El problema es dónde ponemos los énfasis; el problema está en definir cuáles consideramos que son los aspectos que se deben cambiar y cuáles son aquellos que se deben conservar.

Dos ejemplos extremos de cómo el debate sale de lo técnico y se vuelve estrictamente político con la inmigración. Primero, los campamentos de Antofagasta y, segundo los guetos verticales de Estación Central.  Dos ejemplos de cómo el sistema no fue capaz de hacerse cargo del problema de origen. 

En el caso de los campamentos, parte con una toma de terreno, totalmente ilegal, en una zona de riesgo (nadie está dispuesto a mitigar el riesgo ni siquiera a calcular su costo). Es un terreno ubicado en un lugar de playas artificiales.

En Estación Central, el mercado entiende el conflicto y lo soluciona en sus términos. La gente que vive allí paga arriendos caros, no hay propietarios entre sus residentes.  Los dueños son personas que compran de a 20 o 30 departamentos por internet y viven en otras comunas donde los planes reguladores son mucho más estrictos.

Los inmigrantes están en todas las “listas”: de la Cámara Chilena de la Construcción y la ACES también los incluye en su lista.  Que los bancos hayan encontrado un gran negocio en comprar y vender suelos también está en la lista de todos. Y aquí el debate se pone interesante, porque yo soy pro inmigración. 

Cuando converso con mis amigos de la derecha, ellos también consideran que los bancos hagan negocio con el suelo, aumenta el precio.  Pero lo toman solo como un dato de la causa.  Su relación con ese fenómeno es parecido a su relación con el fenómeno de la inmigración: no lo consideran un problema ni tampoco lo ven como un problema ético ni consideran políticamente correcto cambiarlo porque creen en la propiedad privada como un valor.

Bancarización, escasez de suelo, el valor del suelo versus el precio del suelo, el nuevo negocio del arriendo para pobres a diferencia de lo que sucedía antaño.  Hoy en día, la gran mayoría de los pobres acceden a la vivienda a través del mercado.  El 2,5% de las viviendas otorgadas en propiedad a través del mercado el año 2018 fueron a parar, en propiedad, a manos de una persona perteneciente al 40% más vulnerable del país.  Cuando yo señalo este hecho, el comité de allegados reacciona pensando que las inmobiliarias construyen casas y departamentos sólo para la clase media o para ricos. No, todo lo contrario. Construyen departamentos para ellos pero no se los venden a ellos, se los venden a una persona que puede comprarlo para que se los arriende. Ese fenómeno es muy importante. También lo es la bancarización.

Otro problema, es la integración. Que la ciudad se haya vuelto estrictamente de servicios, la desindustrialización de la ciudad, hace que de las 50 comunas de la Región Metropolitana, el trabajo se concentre sólo en 3 o 4. Esto hace que las personas que antes vivían cerca de una fábrica, ahora viven muy lejos del centro que es donde puede acceder a un empleo.

La palabra integración es la que más ha animado el debate sobre vivienda entre políticos este año, pero con definiciones sumamente distintas. Hay quienes entienden la integración como la solución a un problema de desgarro social, en el cual las clases sociales viven separadas.

Otros creemos que este es un tema muy interesante, pero secundario. El problema es cómo la persona se integra a la ciudad, como hacemos que la ciudad sea progresiva en los mismos términos que juzgamos los impuestos. Es decir, que cuando uno sale de su casa, el pobre no sea más pobre cuando sale de su casa que estando adentro de ella.  Es en eso donde la ciudad juega.  Así empieza la discusión que se inició el año pasado a propósito de la ley de integración que presentó el gobierno, durante 6 meses, muy animosa y que se define en una frase: si la solución es llevar la ciudad donde está la gente o llevar la gente adonde está la ciudad. 

El Gobierno entiende como única solución llevar a la gente adonde está la ciudad. Nosotros discrepamos de esa solución por estimarla extremadamente finita, con límites muy estrechos, no va a representar nunca una solución en tanto no se regule el mercado del suelo.

La situación está hoy en un statu quo, porque aunque el Ministerio duplique, triplique o cuadruplique los subsidios individuales, los que se entregan sin proyecto, entran en un saco roto: si se cuadruplica el monto del subsidio, se cuadruplicará el precio en que los privados venderán el predio. 

La mayoría de los comités pueden postular al subsidio pero no encuentran un terreno para hacerlo.  Ese fue el debate que se dio en torno al tema de integración y ha generado que el debate llegue a la cuestión de la pericentralidad de Santiago.

La gente que está organizada para tener una casa sin tenerla, dicen: tal terreno que está en la comuna, que antes fue una fábrica, soñábamos que fuera destinado íntegramente para construcción de vivienda social. Nos han dicho que será destinado a un proyecto de integración y no de vivienda social.  Esto ha provocado que la palabra integración sea percibida en los sectores populares en forma negativa: no vamos a construir viviendas sociales sino otra cosa.

Finalmente, algo que yo no esperaba: la constitucionalización del derecho a la vivienda se volvió un tema en los sectores populares, en los últimos dos meses.  Cuando yo estudié derecho, esta era una discusión de fanáticos que ni siquiera la daba el profesor.  Los que nos quedábamos al final de las clases discutíamos el tema. Hoy me lo están preguntando en los comités de allegados. ¿Sirve de algo?

Este debate circula en tres dimensiones:

  • Como un tema cultural.  En los campamentos, cuando contestaron la encuesta para conocer los temas sociales más graves que enfrentaba el país, vivienda no quedó primero. En un campamento, donde la gente vive en la tierra, donde las personas no tienen baño, no pusieron la vivienda primero. ¿Por qué? Porque no entienden que la vivienda sea un derecho. Por eso priorizan pensión, educación, salud, porque entienden que esos sí son derechos. La casa se sigue estimando como un fracaso personal: no haber sido capaz de brindarle una casa a la familia.  De allí el valor cultural que tiene la constitucionalización de la vivienda. Que la gente empiece a considerar como un derecho su acceso a la vivienda y a la ciudad.
  • El  debate entre abogados abre la posibilidad de judicializar el problema que es un camino que, en mi opinión, no nos va a llevar a una solución definitiva. 
  • El debate político que es si la constitucionalización del derecho a la vivienda nos va a permitir sacar leyes que hoy serían inconstitucionales por chocar con el derecho a la propiedad.  Este, es el tema de fondo: el choque entre el derecho a la propiedad y el derecho a la vivienda.

  1. Paulina Saball, Ex Ministra de Vivienda y Urbanismo de la República de Chile.

La motivación de esta conversación sobre cooperativismo habría surgido según señala Juan Carlos Sáez, de una conversación conmigo. Después de escuchar esta interesante ronda de conversaciones, reitero que es fundamental esta instancia para arrancar con el propósito de la Fundación Cohousing Chile que es generar una estrategia de solución habitacional para y desde los adultos mayores, basada en el bienestar, en la valoración de las personas y en la vida en comunidad.

Y digo esto porque tanto lo que nos ha dicho Raúl Vallés como lo que se nos ha planteado respecto de la experiencia chilena de las cooperativas en sus modalidades abierta o cerradas, apuntan fundamentalmente a dos temas que acaba de mencionar el diputado Gonzalo Winter, que es el concepto de la vivienda como un derecho y en segundo lugar a que la vivienda no necesariamente tiene un correlato único con el sueño de la casa propia.  Es decir, vivienda y propiedad no tiene porqué ser el foco de la discusión. Lo que sí debe estar vinculado es vivienda, bienestar, valoración, derecho al acceso a ciertos bienes que garantizan el bien vivir dentro de una ciudad.

En este sentido, las experiencias que se han planteado, especialmente la de Uruguay que arranca desde un derecho constitucional y a un marco jurídico que reconoce en la cooperativa no solo una forma de propiedad sino también una forma de gestión, que es muy importante. Porque en las formas de gestión está la valoración de la participación de cada una de las personas en la solución de su propio bienestar. 

Luego, en la experiencia chilena, incluyendo lo que nos ha planteado hoy Carlos Rubio, los intentos que se han hecho por darle una “vuelta de tuerca” al modelo que hoy día tenemos, que es un modelo fundamentalmente individual desde el punto de vista de la propiedad y subsidiario desde el punto de vista del rol del Estado, que es muy distinto a un Estado que garantiza derechos, creo que estamos ante un desafío que nos convoca ante cuestiones muy interesantes.

Y termino, diciendo por qué creo que esta es una oportunidad. Creo que aquí tenemos una oportunidad para mirar el tema de los adultos mayores, no solamente desde el punto de vista de la pensión, sino desde el punto de vista del bienestar. Y la vivienda, la convivencia y la localización son cuestiones básicas en el tema del bienestar: permite acceder a los servicios de salud; la convivencia permite la realización y crecimiento de las personas, y permite vivir en un lugar adecuado e independiente o de los hijos o de otros.  Por eso, aquí hay una tremenda oportunidad, porque si nosotros fuésemos capaces de discutir en Chile un marco jurídico que uniera el modelo cooperativo a un sistema de protección de los adultos mayores asociado al tema de la vivienda y quizás a la inversión de fondos previsionales de parte de las AFP, podríamos capitalizar la experiencia de un modelo comunitario que hoy día existe en otros ámbitos, arrancando con un sector que es de los más vulnerables respecto del tema del habitar y respecto del tema de los adultos mayores.

Debate:

Juan Pablo Román, Presidente CONAVICOOP, 

Quiero referirme al folleto de la Fundación Cohousing Chile que me han entregado, en el cual se menciona que un grupo de personas mayores eligen vivir en comunidad, sin ser una carga para sus hijos, evitando el aislamiento y la soledad.  Yo soy presidente del consejo de administración de una cooperativa de vivienda abierta, que ya se mencionó en este encuentro. Tenemos una experiencia enorme en esta materia, hemos construido y entregado 45.000 viviendas nuevas a nuestros socios y no solo eso, sino 20.000 ó 25.000 viviendas más en soluciones de viviendas usadas, de viviendas nuevas en sitio propio y muchas otras soluciones a las que no me voy a referir para no alargar esta intervención.  Quiero centrarme en esta “frase” del folleto.  Hemos promovido y tenemos en estos momentos en desarrollo una cooperativa que llamamos de servicios habitacionales dentro de la normativa de la Ley general de Cooperativas.  Esta cooperativa tiene por único objeto arrendar, ni siquiera arrendar -la palabra arrendar la ocupamos desde el punto de vista jurídico- porque entregamos en uso viviendas a personas que en estos momentos reciben un subsidio dentro de la política habitacional del Ministerio de la Vivienda, de arriendo.   Esta cooperativa la llamamos ViveCoop y yo soy el presidente de su Consejo de Administración. Es una experiencia que está iniciándose, tenemos ya 97 viviendas asignadas y, curiosamente, muchos de los socios de esta cooperativa son adultos mayores autovalentes, jubilados, quienes con el mecanismo del subsidio de arriendo más el aporte que hace la propia persona, se construye así una renta de arrendamiento que es indispensable. Porque, estas casas se las vendió la Cooperativa abierta Conavicoop a la cooperativa ViveCoop quien pagó estas 97 viviendas con un crédito del BancoEstado, con el aval de Conavicoop. El proyecto está construido sobre la base de la renta de arriendo que pagan sus residentes, que se compone del subsidio de arriendo que les otorga el Estado más su aporte individual.  Con estos ingresos pagamos mensualmente la cuota comprometida con el acreedor hipotecario que en este caso es el Banco del Estado de Chile. Entonces, ya tenemos 97 viviendas y vamos a hacer una segunda operación para lo cual estamos en conversaciones con las instituciones financieras, para hacer unas 80 ó 90 viviendas más. Dentro de esas, fundamentalmente son las casas que reservamos en la cooperativa de vivienda abierta que le entregamos, le “vendemos” a la cooperativa ViveCoop.

Esto es parte de la doctrina que está en nuestro ADN, sin propósitos de lucro.  La Cooperativa de vivienda abierta tiene un patrimonio importante hoy día que lo destinamos exclusivamente a viviendas sociales. Nosotros no construimos vivienda para lucrar.  Entonces le pedimos reservar 50 u 80 viviendas para ViveCoop y seleccionamos los posibles usuarios para estas viviendas.  No fue fácil convencer de esto al Ministerio de Vivienda debido a que se trata de subsidios de arriendo y las cooperativas no arriendan casas, entregan el uso.  Después de muchas conversaciones el Ministerio aceptó que los contratos que firmaban los socios no fueran de arriendo sino de uso.

Entonces quiero informarles a ustedes que nosotros disponemos de una operación concreta, precisa, funcionando y financiada. Incluso pagamos los gastos de la Cooperativa que son muy pequeños en estos momentos con 97 personas.  Las casas están en diversas localidades del país. Curiosamente, nos tocó concentrarnos en la comuna de Machalí, cerca de Rancagua.  Ha tenido mucho éxito entre las personas pensionadas, por tratarse de una comuna chiquitita con un clima fantástico y mucha tranquilidad ambiente. Están muy cerca de Rancagua, pueden movilizarse muy fácilmente en 30 minutos, por lo que ha funcionando muy bien.

Pongo este ejemplo por esto que ustedes mencionan en el folleto. Nosotros lo estamos haciendo como Cooperativa.

Intervención de Paulo López, Subgerente Hipotecario de Coopeuch.

Agradezco las intervenciones. Muy interesantes todas en mi opinión.  Me centraré en el tema de la accesibilidad. La palanca que me toca en responsabilidad a mí es el financiamiento de crédito hipotecario.

Vemos con preocupación que hoy en día el sistema está financiando sólo el 80% del valor de la vivienda. Sin considerar los programas DS19, DS01, DS40[5] que abarcan a un sector importante de la población y son muy atractivos para su financiamiento.  La realidad es que el común de las personas tiene que juntar un 20% del valor de la propiedad en un mundo donde el incremento del valor de las propiedades en los últimos años ha sido bastante severo.  Hay indicadores que muestran (no sé si lo publicó el Ministerio) cuántos meses de ingresos tendría que juntar una persona para acceder a un crédito hipotecario: 7 años de ingresos.  Este es un tema que se ve con preocupación y efectivamente afecta a la accesibilidad.

[5] DS 19, Subsidio de Integración Social y Territorial; DS 01 Subsidio Habitacional para familias de sectores medios; DS40 Sistema Subsidio Habitacional para familias de clase media.

En mi opinión, viendo este proyecto de Cohousing que me parece maravilloso, que aborda un segmento de la población, como decía la ex ministra, que no solo debe mirarse como un tema de ingresos, sino también de qué puertas abrimos a este segmento de la población, de mayores beneficios. Me da la impresión que el tema salud también debería estar en la ecuación- aunque no es el tema de hoy.

El sistema financiero efectivamente tiene hoy día ciertos matices, pero en general las políticas de la mayoría de las instituciones financieras son las mismas y la exigencia de juntar un porcentaje de ahorro para lograr el financiamiento de la vivienda, restringe definitivamente su accesibilidad.

Comentario de Raúl Vallés.

Me da la impresión que instrumentos aparentemente están.  El marco normativo que puede permitir apoyarse en lo que ya existe para lograr nuevas modalidades, da la sensación de que existe, que está disponible.  Quizás lo que falte, en algunos casos, sea la voluntad política para poder poner en marcha algunas herramientas y algunos instrumentos que permitan que estos proyectos de Cohousing puedan desarrollarse en un marco de integración socio habitacional para distintos sectores de la población. 

Yo me pregunto, por ejemplo, ¿cuándo empieza el envejecimiento? Estas modalidades tan interesantes que están sucediendo principalmente en Europa, son impulsadas por gentes que están preocupadas desde antes de envejecer.

Estas cuestiones que se plantean, en el caso del cooperativismo uruguayo que es una modalidad que empieza al inicio del ciclo de la familia, me parecen que son condiciones que sí están disponibles en nuestro sistema. Hay que ponerlas de alguna manera en relación, no sólo para el acceso sino también para la permanencia. 

¿Cómo podemos asegurar la permanencia después de acceder?  Allí pueden servir estos sistemas de subsidio que pueden sostener el Cohousing, el rol del Estado y sin duda el tema de la propiedad.

Yo hablo de cooperativismo, pero no soy cooperativista. Vivo en una vivienda individual, de mi propiedad, no soy cooperativista y no sé si podría ser cooperativista. Pero sí entiendo que hay una cantidad de valores, que aprendí a reconocer y a considerar de altísima calidad desde el punto de vista social. 

Estos grupos cooperativos que estoy de alguna manera observando tienen 4 características que me gustaría leerles para cerrar mi presentación: 

Primero, priorizan el valor de uso por encima el valor de intercambio, el valor mercantil de la vivienda. A veces explicarlo a un banco es muy difícil: ¿cómo salvar la diferencia entre pagar la cuota que mencionaban anteriormente y los intereses que me piden los bancos?  En Uruguay no lo hemos podido solucionar. En Uruguay ningún banco privado va a dar crédito a una Cooperativa. El sistema uruguayo no es un banco, es un Fondo Nacional de Vivienda que trabaja casi a pérdida.  Hay una renta general que asigna un recurso quinquenalmente para el tema de la vivienda social y eso va a diferentes programas.  Pero no se apoya en ningún sistema bancario tradicional.

Personalmente, no conozco ningún sistema en el cual el mercado, con sus reglas, legítimas por cierto, pueda solucionar problemas sociales de vivienda. No lo conozco. Hay que corregir ese déficit del mercado y en eso el rol del Estado es fundamental.

Segundo, promueven la organización colectiva y el desarrollo comunitario frente al individualismo y la fragmentación social. Destacan sus procesos de producción social frente a promociones individuales o promociones inmobiliarias; son proyectos de vida que generalmente empiezan tempranamente (no son soluciones que descubrimos cuando ya estamos viejos).  Esas cuestiones me parece que son interesantes.  Tal como se plantea en las etapas previas de los proyectos cooperativos, y generalmente lo hacen en forma comunitaria y se potencian desde el punto de vista del rendimiento de los recursos, obtienen espacios habitables que son de mayor calidad de los que podrían obtener en forma individual.  Este también es otro motivo para agrupar.

Tercero, a estas cuestiones que caracterizan a los movimientos que yo estoy mirando con atención en Uruguay, me gustaría que se migrara hacia algunas de las organizaciones como las que se han planteado aquí: cooperativas abiertas de segundo piso que tengan la capacidad de financiar proyectos con menos participación de ese Estado que hace buenos esfuerzos, pero cuyos recursos nunca alcanzan.

Y en cuarto lugar, el tema de la banca ética que la tuvimos en el pasado y que hoy Europa está tratando de revitalizar. Se requieren organizaciones sin fines de lucro que también deberían estar en la primera línea; que se paguen los costos de los institutos de asistencia técnica sin fines de lucro, es una política social.  No parecería tan difícil ponerse de acuerdo.  Es necesario salvar esas brechas.

Comentario de Paulina Saball.

No tenemos un marco jurídico normativo en Chile basado en estos valores que estamos planteando. No tenemos un marco jurídico que entienda, ni la vivienda como un derecho, ni la comunidad como un entorno favorable para emprender esto.  Al contrario, todas las iniciativas que se han impulsado, excepto el tema de las cooperativas abiertas que ha sido lo que se ha mantenido de este sistema, todo el resto es intentar doblarle la mano al sistema por la vía de parches.  Todo lo que ha descrito Carlos Araya son peleas dadas sobre un sistema basado en el subsidio individual, en la propiedad individual, en la competencia y en lo que dijo el diputado Winter, que es muy importante, que es el descontrol absoluto del tema del suelo.  Entonces, a mi me parece que estamos avanzando como país a una discusión constitucional que uno quisiera que prospere poniendo a la vivienda como un derecho. Pero la pregunta es: ¿qué derecho queremos garantizar? ¿El derecho a la propiedad individual de la vivienda, cada uno con lo suyo con un subsidio del Estado mejor del que hoy día tenemos para que la vivienda sea más grande? ¿o queremos garantizar lo que hoy día hemos dicho, el derecho a la vivienda, el derecho a habitar dignamente de acuerdo a tu condición de edad, a la composición de tu familia?  Es una forma totalmente distinta de plantear el derecho, ordena el tema de otra manera.

Qué es lo que trato de decir, o porqué me ha entusiasmado tanto la invitación que me ha hecho la Fundación a colaborar con ellos. Es porque creo que hoy día, el tema de los adultos mayores con la significancia que tiene en la discusión chilena respecto a las pensiones, podríamos hacer un esfuerzo de darle una vuelta de tuerca al modelo no al programa, en el sentido de incorporar una salida.  Recogiendo el planteamiento de Carlos Rubio, es probable que podamos trabajar sobre el concepto del modelo cooperativo inspirado en lo que ustedes hacen, en un sistema propio que, en el caso de los adultos mayores, esté fundado en el bienestar, la comunidad, la protección social, la localización.  En el mismo sentido, la salud se transforma en otro tema fundamental y es allí donde derivo que, además, este modelo debería ser desarrollado localmente.  Hoy día son las instituciones territoriales y locales las que pueden brindar la otra componente de protección que es la proximidad a la organización comunitaria, la proximidad al sistema de salud.  No creo que tengamos garantizado en los próximos años el derecho a la vivienda y una ley de vivienda que transforme todo esto.  No, eso no va a pasar. Pero si creo que aquí tenemos una oportunidad. Así como Carlos mencionó que en el caso de los sectores más vulnerables chilenos, esta idea de introducir la cooperativa dentro del Fondo Solidario de Vivienda se ha convertido en una oportunidad y si el modelo es exitoso para ampliarlo, creo que esta es una oportunidad para mirar el sistema de otra manera.  Por eso que el modelo uruguayo es tan interesante, porque arranca desde otro concepto, no importa el instrumento, no es para copiar el modelo. Lo que encuentro interesante es el concepto que hay detrás.  Es interesante observar, como han dicho Carlos y Juan Pablo, nosotros en Chile tenemos una experiencia abortada, o postergada en el modelo cooperativo.  No es que nunca lo hayamos pensado.  Simultáneamente con Uruguay en los años 60’s, en Chile también se planteó el modelo cooperativo, lo abortamos en muchos ámbitos, no solamente en ámbito de la vivienda. Tomando en cuenta los elementos que hoy día existen y los desarrollos que hoy día se dan y las herramientas que hoy día tenemos, yo creo que la discusión de fondo es cuál es el derecho que queremos garantizar y de qué manera queremos que el bienestar de las personas, en este caso, de los adultos mayores sea plasmado en las formas de habitar.

Comentario de Carlos Araya (Ministerio de Vivienda y Urbanismo).

Quiero hacer sólo un comentario final a propósito de la intervención del diputado Gonzalo Winter. El dijo: “las cosas no mejoran al ritmo que se requiere”.  Podemos mejorar el marco normativo y existiendo los instrumentos, pero igualmente tenemos un déficit de institucionalidad también, porque hay un departamento de Cooperativas en el Ministerio de Economía que tiene un foco bien puntual y es bastante eficaz: asociatividad y Economía Social se llama ahora, es una división (jurídicamente es un departamento). 

En nuestro equipo estamos tratando de empujar este carro; no somos un equipo de cooperativas. Entonces, procuramos mover este carro del cooperativismo, cuando las oportunidades se presentan. Esto representa un hecho bien simbólico: si no hay un equipo encargado en la orgánica pública de empujar el carro de cooperativismo en vivienda, el carro seguirá avanzando a este ritmo. Este déficit en la institucionalidad debe tenerse en cuenta para replicarse en la estructura: crear un equipo o una unidad o una disposición pública para que se pueda avanzar hacia un modelo cooperativo o hacia una ley o lo que se requiera.

Comentario de Carlos Rubio, abogado.

Quiero hacer un alcance a lo que se está conversando sobre modificaciones legales.  En el sistema cooperativo hoy día existen, en la práctica, múltiples formas y vamos corriendo el cerco y vamos haciendo cosas que la gente cree que no se pueden hacer, pero se hacen igual.

Puedo contar la experiencia de 300 comerciantes que tienen un crédito hipotecario colectivo y que pagan su cuota dentro del crédito. Han ido comprando otros inmuebles, van incorporando más gente. Es una experiencia fantástica, en mi opinión.  También tenemos cooperativas de veraneo con este concepto, cuyo modelo se puede utilizar. 

Está el caso de El Tabito donde la propiedad es totalmente colectiva, tienen 50 cabañas que los socios las ocupan de acuerdo a un programa de ocupación anual para ir de vacaciones. Disponen de servicios comunes y nadie tiene propiedad ni derecho de uso como es conocido dentro del sistema de cooperativas de vivienda.

Y hay otras cooperativas, como la de Lonquimay que es la que estamos trabajando ahora donde se han utilizado los instrumentos de la ley de copropiedad individual, entonces tienen una propiedad individual que es la casa que cada uno se ha construido en la playa, un uso y goce exclusivo del sitio donde está emplazada y áreas comunes con distintas actividades para los socios. Por lo tanto, desde el punto de vista urbanístico, los cambios legales no deberían ser muy profundos, sino contemplarse dentro de un cuerpo legislativo la existencia de esta figura, que pueda utilizar todo lo que el sistema urbanístico nos proporciona pero, identificarse como proyecto y tal vez con un instrumento financiero específico que habilite la posibilidad de conseguir logros en un determinado horizonte de tiempo.


Fundación Cohousing

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